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Immobilien als Kapitalanlage

Die Gründe für eine Immobi­li­en­in­ves­ti­tion sind vielfäl­tig, sei es um ein attrak­ti­ves Zweit­ein­kom­men im Alter durch Mietein­nah­men zu generie­ren, dem Wissen des Wertstei­ge­rungs­po­ten­ti­als oder die Möglich­keit die Immobilie nach Ablauf der Speku­la­ti­ons­frist mit einkom­men­steu­er­be­frei­ten Gewin­nen weiter­ver­äu­ßern zu können. Viele Menschen sind sich mangels Beratung unsicher und wissen daher nicht, ob die Immobilie als sachwert­ori­en­tierte Inves­ti­tion das Richtige für Sie ist bzw. wie man eine erfolg­rei­che Strate­gie in dieser Anlage­klasse reali­siert.

Obwohl einigen dieser Perso­nen die Zielset­zung Immobi­li­en­ei­gen­tü­mer zu werden sinnvoll erscheint oder sogar schon lange Zeit klar ist und andere wiederum sogar schon Wohnei­gen­tum erwor­ben haben; steht Ihnen die oben skizzierte Unwis­sen­heit und die damit verbun­de­nen Zweifel im Weg zum persön­li­chen Erfolg.

Wir beraten Sie gerne ausführ­lich, umfas­send & kompe­tent im Vorfeld und unter­stü­zen Sie aktiv bei der Umset­zung Ihres Inves­ti­ti­ons­vor­ha­bens.

Grund­be­sitz kann nicht verlo­ren gehen oder gestoh­len werden, er lässt sich auch nicht wegtra­gen. Mit gesun­dem Menschen­ver­stand gekauft, voll bezahlt und mit angemes­se­ner Sorgfalt verwal­tet, ist es die sicher­ste Kapital­an­lage der Welt.
Franklin D. Roose­velt
(32. Präsi­dent der Verei­nig­ten Staaten)

Insbe­son­dere in Zeiten der allge­mein bekann­ten Eurokrise und vieler Mitglieds­staa­ten in Notlage, politi­sche Insta­bi­li­tät und verstärkte Infla­ti­ons­ge­fahr wird die Immobilie als vorbe­halt­lich siche­ren Hafen zuneh­mend attrak­ti­ver. Immer mehr Menschen ziehen sich seit der letzten Finanz- und Wirtschafts­krise desil­lu­sio­niert von den volati­len Börsen­märk­ten zurück und geben sich mit minima­len Zinsen auf Tages- oder Festgeld­kon­ten nach der Devise lieber den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach zufrie­den.

Dabei gibt es getreu dem Motto Grund­buch statt Sparbuch auch in der heuti­gen Zeit die Möglich­kei­ten solide Werte mit siche­ren Rendi­ten zu schaf­fen. Gerade die Anlage­klasse der Immobilie als Kapital­an­lage hat die Eigen­schaft nachhal­ti­ger Rendi­ten mit langfris­ti­gem Ausschüt­tungs­zu­wachs. Wir sehen sie als tragende Säule einer erfolg­rei­chen Vermö­gens­pla­nung mit folgen­den Vortei­len:

Wir sind überzeugt, dass Berlin großes Miet- und Wertstei­ge­rungs­po­ten­tial besitzt. Es ist daher nicht notwen­dig ihre Sparvor­ha­ben auf Sparkon­ten zu parken, wenn Sie die Möglich­keit haben mit der richti­gen Strate­gie ähnli­che oder bessere Rendi­ten als bei vielen Aktien­spar­plä­nen sicher und stabil zu erwirt­schaf­ten.

Lassen Sie sich ein komplet­tes Konzept von der Suche bis hin zur Finan­zie­rung und Umset­zung Ihrer Immobi­li­en­in­ves­ti­tion, sowie Möglich­kei­ten für Förde­rung und Absiche­rung Ihres neu erwor­be­nen Vermö­gens, von uns zusam­men­stel­len. Wir klären Sie im Rahmen einer kompe­ten­ten & trans­pa­ren­ten Beratung gerne über Chancen und Risiken dieser Anlage­klasse auf.

Der Kauf einer Immobilie sollte aus wirtschaft­lich und steuer­lich strate­gi­schen Gründen grund­sätz­lich als langfris­tige Vermö­gens­an­lage gesehen und geplant werden. Eine langfris­tige Fremd­ka­pi­tal­fi­nan­zie­rung neben einem langfris­tig ausge­rich­te­ten Anlage­ho­ri­zont sollten daher für den Normal­fall gewählt werden.

Derzeit genie­ßen Sie steuer­be­freite Veräu­ße­rungs­ge­winne, wenn Sie Ihre Immobilie erst über zehn Jahre nach dem Erwerb verkau­fen. Konkret bedeu­tet das, dass der Betrag der den Kaufpreis und die Erwerbs­ne­ben­kos­ten übersteigt (der Gewinn aus priva­ten Veräu­ße­rungs­ge­schäf­ten) vom Investor komplett einbe­hal­ten werden darf. Ein frühe­rer Verkauf fordert die Besteue­rung des Gewinns.

In der folgen­den Grafik sehen Sie eine verein­fachte Darstel­lung der Wertent­wick­lung und der Besteue­rung einer Immobi­li­en­in­ves­ti­tion. Der Kaufpreis betrug zum Anfang des ersten Inves­ti­ti­ons­jah­res 100.000€. Bei einem beispiel­haf­ten Wertzu­wachs in Höhe von 3% p.a. erzielt die Immobilie einen Verkauf­preis von knapp 135.000€ nach zehn Jahren, also knapp 35.000€ Überschuss.

Bei einer Veräu­ße­rung vor Ablauf der zehnjäh­ri­gen Halte­frist muss dieser Überschuss versteu­ert werden. Bei einer pauschea­len Versteue­rung in Höhe von 25% beträgt der Gewinn nach Steuern nur noch knapp 26.000€. Bei einer Veräu­ße­rug nach der zehnjäh­ri­gen Halte­frist wird der gesamte Überschuss nicht besteu­ert.

investieren_sie_langfristigWir möchten darauf hinwei­sen, dass dies eine verein­fachte Darstel­lung ohne Erwerbs­ne­ben­kos­ten oder sonsti­gen Berück­sich­ti­gun­gen ist.

Kontak­tie­ren Sie Berlin Projekt Sprechen Sie uns gerne für eine ausführ­li­che indivi­du­elle Darstel­lung direkt an.

Fachleute beurtei­len eine Immobilie, neben ihrem Zustand, vor allem nach ihrer Lage. Der Objekt­stand­ort beein­flusst die Vermiet­bar­keit, die Wertent­wick­lung und auch den späte­ren Wieder­ver­kauf erheb­lich. Dies gilt für alle vermie­te­ten Objekt­ar­ten: für die Eigentumswohnung genauso wie für das Einfa­mi­lien- oder Mehrfa­mi­li­en­haus.

Als Bundes­haupt­stadt mit stark anstei­gen­den Mietprei­sen und als Zielort vieler Reisen­den, Veran­stal­ter, Unter­neh­men und Studen­ten sehen wir Berlin mit hohem Wertent­wick­lungs­po­ten­tial und daher als hervor­ra­gen­der Inves­ti­ti­ons­stand­ort für eine nachhal­tige Immobi­li­en­in­ves­ti­tion. Nicht ohne Grund wird die Großstadt Berlin auch als Trend­stadt bezeich­net.

Aufgrund der histo­ri­sch beding­ten, untypi­schen und inter­es­san­ten Auftei­lung der Stadt gibt es keinen defini­ti­ven Stadt­kern, wie in vielen anderen Städten einer vorzu­fin­den ist. Viel eher haben sich mehrere Kernge­biete mit eigenen Kiezen und Anlauf­punkte für die Anwoh­ner entwi­ckelt. Eine Immobi­li­en­in­ves­ti­tion in der Haupt­stadt muss also nicht zwingend nur am Potsda­mer Platz, Hacke­schen Markt oder am Kurfürs­ten­damm vorge­nom­men werden, um gute Erfolgs­aus­sich­ten zu haben.

Schon heute stehen die Berli­ner Mieten im Europäi­schen, wie im Inter­na­tio­na­len Vergleich, sehr weit unten. Für eine ca. 80m² Dreizim­mer­woh­nung werden in Berlin rund 720€ pro Monat verlangt. In der franzö­si­schen Haupt­stadt Paris wird für die gleiche Wohnungs­größe schon 1.650€ bezahlt, also weitaus mehr als das Doppelte1.

Aufgrund der vergleichs­weise noch sehr niedri­gen Mieten­ni­veaus, kombi­niert mit dem starken Anpas­sungs­po­ten­tial an andere Deutsche sowie Europäi­sche Großstädte, sehen wir für Berli­ner Immobi­lien schon in norma­len Lagen erheb­li­che Wachs­tums­chan­cen ohne erhöh­tes Speku­la­ti­ons­ri­siko.

Wegen der niedri­gen finan­zi­el­len Einstiegs­bar­riere ist die Vertei­lung auf mehrere Wohnungs­ein­hei­ten einfa­cher, der Abstand zum Substanz­wert gerin­ger und das Risiko im Wirbel von Speku­la­ti­ons­prei­sen zu gelan­gen wesent­lich kleiner.

Der regel­mä­ßig wieder­keh­rende Mietzins ist eine Rente, sprich regel­mä­ßige Zahlun­gen aus Ihrem angeleg­ten Kapital. Diese Rente erhal­ten Sie während einem mögli­chen Finan­zie­rungs­zeit­raum sowie wenn Ihre Immobilie komplett entschul­det ist. Das Verhält­nis von Mietein­nah­men zum Kaufpreis Ihrer Immobilie entspricht die Mietren­dite. Über die Jahre erhal­ten Sie eine Rendi­teer­hö­hung aufgrund steigen­den Mietpreis­zah­lun­gen: Ihre Renidte steigt im Verhält­nis zu Ihrer Ursprungs­in­ves­ti­tion. Durch regel­mä­ßige und stabile Erträge ergibt sich die Immobilie, gerade als Inves­ti­tion mit gewünsch­ten Kapital­aus­schüt­tun­gen, als Rendi­te­ob­jekt zielfüh­rend durch zusätz­li­che Auszah­lun­gen auch im Alter.

Immobi­lien haben grund­sätz­lich das Poten­tial eine natür­li­che Wertstei­ge­rung genie­ßen zu können. Aufgrund des Zuzugs von Menschen in eine Großstadt wie Berlin sowie ihre Weiter­ent­wick­lung durch großes Inter­esse von inter­na­tio­na­lem Publi­kum, werden Wohnim­mo­bi­lien im Verhält­nis immer rarer. Durch die steigende Nachfrage folgt ein natür­li­cher Preis­an­stieg: Ihre Wertstei­ge­rung.

Durch eine Immobi­li­en­in­ves­ti­tion genie­ßen Sie diese Wertstei­ge­rung voll und ganz, schon direkt nach dem Erwerb. Im Gegen­satz zum gebräuch­lich reali­sier­ten Sparen, bei dem ein kleiner Betrag regel­mä­ßig zur Seite gelegt und verzinst wird, entwi­ckelt die Immobilie seinen Wertzu­wachs im Verhält­nis zu einer wesent­lich höheren Bemes­sungs­grund­lage. Bei uns bezeich­nen wir diesen Effekt als Rückwärts­spa­ren.

Ablauf­ma­nage­ment für die Rente
Viele andere Kapital­an­la­gen können über Jahre erfolg­reich angespart worden sein, jedoch in den letzten Jahren vor dem Ruhestand ungewisse Aussich­ten haben. Wir sehen daher die Immobilie als Kapital­an­lage grund­sätz­lich als sinnvolle Möglich­keit zur Vermö­gensum­schich­tung für Ihr Ablauf­ma­nage­ment, beispiels­weise für eine Lebens­ver­si­che­rung oder für Fonds­ver­mö­gen.

Eine Möglich­keit ist es beim Renten­ein­tritt die Vermö­gensum­schich­tung vorzu­neh­men. Eine andere Überle­gung wäre einige Jahre vor der Pensio­nie­rung vorhan­de­nes Kapital als Eigen­ka­pi­tal einzu­set­zen und mit einer Fremd­ka­pi­tal­fi­nan­zie­rung zu kombi­nie­ren. Das Inves­ti­ti­ons­vo­lu­men kann so gewählt werden, dass die Immobi­li­en­in­ves­ti­tion von alleine getra­gen wird und bis zum Ruhestand schul­den­frei getilgt wird.

Ab dem Moment, wenn Sie das Berufs­le­ben verlas­sen, können Sie Ihre Mietaus­schüt­tun­gen endlich in vollem Umfang genie­ßen. In der Phase des Ablauf­ma­nage­ments ist es nur sekun­där von Bedeu­tung, die Inves­ti­tion hinsicht­lich ihrer Rendite zu beurtei­len. Eine Anlage die bis zum Renten­be­ginn eine niedrige Rendite aufweist kann dennoch erfolg­reich sein, wenn sie ab dem Renten­ein­tritt eine hohe und sogar wachsende Rendite ausschüt­tet.

Fremd­ka­pi­tal kann aus unter­schied­li­chen Gründen aufge­nom­men und einge­setzt werden. Zum einen kann das Fremd­ka­pi­tal notwen­dig sein, um die Inves­ti­tion überhaupt umzuset­zen, wenn Eigen­ka­pi­tal in der komplet­ten Inves­ti­ti­ons­höhe fehlt. Anderer­seits kann das Fremd­ka­pi­tal aufge­nom­men werden, um gerade das besagte Eigen­ka­pi­tal zu schonen, damit paral­lele Inves­ti­tio­nen damit getätigt werden können. Die anfal­len­den Kredit­zin­sen können Sie bei einer Vermie­tung immer als Webungs­kos­ten anset­zen und mit den Mietein­nah­men verrech­nen.

Beim Fremd­ka­pi­tal­ein­satz kann ein, auf die Eigen­ka­pi­tal­ren­dite gemes­se­ner, erheb­li­cher Hebel­ef­fekt erzeugt werden. Zudem können Sie dadurch die Gewinn­aus­schüt­tun­gen Ihrer Inves­ti­tion aufschie­ben, beispiels­weise bis Sie das Renten­al­ter errei­chen. Somit führt eine hohe persön­li­che Einkom­men­steu­er­last in jünge­ren Jahren nicht zu einer Gewinn­kür­zung aufgrund der hohen Steuer­last. Der Investor hat die Möglich­keit ein erwäh­nens­wer­te­res Immobi­li­en­ver­mö­gen aufzu­bauen und erhält durch einen vorbe­halt­lich niedri­ge­ren Steuer­satz in der Zukunft höhere Netto­er­träge aus seiner Inves­ti­tion ausge­zahlt.

So kann sich eine vermie­tete Eigentumswohnung auch für Einstei­ger zum Vermö­gens­auf­bau anbie­ten. Mit überschau­ba­rem Eigen­ka­pi­tal­ein­satz können Sie sämtli­che Vorteile einer Immobi­li­en­in­ves­ti­tion genie­ßen.

Speku­la­ti­ons­steuer
Derzeit genie­ßen Sie steuer­be­freite Veräu­ße­rungs­ge­winne, wenn Sie Ihre Immobilie erst über zehn Jahre nach dem Erwerb verkau­fen. Konkret bedeu­tet das, dass der Betrag der den Kaufpreis und die Erwerbs­ne­ben­kos­ten übersteigt (der Gewinn aus priva­ten Veräu­ße­rungs­ge­schäf­ten) vom Investor komplett einbe­hal­ten werden darf. Ein frühe­rer Verkauf fordert die Besteue­rung des Gewinns.

Einkom­men­steu­er­li­che Auswir­kun­gen
Die Immobi­li­en­in­ves­ti­tion kann seinem Investor einkom­men­steu­er­li­che Vorteile bringen. Aufgrund der hohen Bemes­sungs­grund­lage einer Immobilie sind diese Vorteile schon ab Inves­ti­ti­ons­an­fang bemerk­bar zu genie­ßen. Norma­ler­weise können 2-2,5% des Gebäu­de­werts jährlich abgeschrie­ben werden. Diese und andere Werbungs­kos­ten reduzie­ren das zu versteu­ern­des Einkom­men und kann zu einer gerin­ge­ren Einkom­men­steu­er­last führen.

Erbrecht
Die Immobilie ist eine vererb­bare Kapital­an­lage. Im Erbfall wird der Erbe im Grund­buch als neuer Eigen­tü­mer einge­tra­gen. Die entspre­chen­den Freibe­träge sind hierbei den Steuer­klas­sen im Erbschaft­steuer- und Schen­kungsteu­er­ge­setz zu entneh­men. Ein Lebens­part­ner kann hierbei bis zu 500.000 Euro, Kinder bis zu 400.000 Euro, steuer­frei erben. Vorhan­dene Schul­den, wie beispiels­weise eine Baufi­nan­zie­rung, können dem Objekt­wert, zum Vorteil des Erben, abgezo­gen werden.

Steuer­be­ra­tung
Wegen der Abhän­gig­keit der Steuer­be­las­tung bzw. -entlas­tung von den persön­li­chen Verhält­nis­sen des Erwer­bers und den umfang­rei­chen steuer­li­chen Vorschrif­ten, wird ausdrück­lich die Beratung durch einen Steuer­be­ra­ter empfoh­len.

Berlin Projekt übernimmt weder eine steuer­li­che noch eine recht­li­che Beratung.

investieren_sie_langfristigWir möchten darauf hinwei­sen, dass dies eine verein­fachte Darstel­lung ohne Erwerbs­ne­ben­kos­ten oder sonsti­gen Berück­sich­ti­gun­gen ist.

Kontak­tie­ren Sie Berlin Projekt Sprechen Sie uns gerne für eine ausführ­li­che indivi­du­elle Darstel­lung direkt an.

Der regel­mä­ßig wieder­keh­rende Mietzins ist eine Rente, sprich regel­mä­ßige Zahlun­gen aus Ihrem angeleg­ten Kapital. Diese Rente erhal­ten Sie während einem mögli­chen Finan­zie­rungs­zeit­raum sowie wenn Ihre Immobilie komplett entschul­det ist. Das Verhält­nis von Mietein­nah­men zum Kaufpreis Ihrer Immobilie entspricht die Mietren­dite. Über die Jahre erhal­ten Sie eine Rendi­teer­hö­hung aufgrund steigen­den Mietpreis­zah­lun­gen: Ihre Renidte steigt im Verhält­nis zu Ihrer Ursprungs­in­ves­ti­tion. Durch regel­mä­ßige und stabile Erträge ergibt sich die Immobilie, gerade als Inves­ti­tion mit gewünsch­ten Kapital­aus­schüt­tun­gen, als Rendi­te­ob­jekt zielfüh­rend durch zusätz­li­che Auszah­lun­gen auch im Alter.

Immobi­lien haben grund­sätz­lich das Poten­tial eine natür­li­che Wertstei­ge­rung genie­ßen zu können. Aufgrund des Zuzugs von Menschen in eine Großstadt wie Berlin sowie ihre Weiter­ent­wick­lung durch großes Inter­esse von inter­na­tio­na­lem Publi­kum, werden Wohnim­mo­bi­lien im Verhält­nis immer rarer. Durch die steigende Nachfrage folgt ein natür­li­cher Preis­an­stieg: Ihre Wertstei­ge­rung.

Durch eine Immobi­li­en­in­ves­ti­tion genie­ßen Sie diese Wertstei­ge­rung voll und ganz, schon direkt nach dem Erwerb. Im Gegen­satz zum gebräuch­lich reali­sier­ten Sparen, bei dem ein kleiner Betrag regel­mä­ßig zur Seite gelegt und verzinst wird, entwi­ckelt die Immobilie seinen Wertzu­wachs im Verhält­nis zu einer wesent­lich höheren Bemes­sungs­grund­lage. Bei uns bezeich­nen wir diesen Effekt als Rückwärts­spa­ren.

Ablauf­ma­nage­ment für die Rente
Viele andere Kapital­an­la­gen können über Jahre erfolg­reich angespart worden sein, jedoch in den letzten Jahren vor dem Ruhestand ungewisse Aussich­ten haben. Wir sehen daher die Immobilie als Kapital­an­lage grund­sätz­lich als sinnvolle Möglich­keit zur Vermö­gensum­schich­tung für Ihr Ablauf­ma­nage­ment, beispiels­weise für eine Lebens­ver­si­che­rung oder für Fonds­ver­mö­gen.

Eine Möglich­keit ist es beim Renten­ein­tritt die Vermö­gensum­schich­tung vorzu­neh­men. Eine andere Überle­gung wäre einige Jahre vor der Pensio­nie­rung vorhan­de­nes Kapital als Eigen­ka­pi­tal einzu­set­zen und mit einer Fremd­ka­pi­tal­fi­nan­zie­rung zu kombi­nie­ren. Das Inves­ti­ti­ons­vo­lu­men kann so gewählt werden, dass die Immobi­li­en­in­ves­ti­tion von alleine getra­gen wird und bis zum Ruhestand schul­den­frei getilgt wird.

Ab dem Moment, wenn Sie das Berufs­le­ben verlas­sen, können Sie Ihre Mietaus­schüt­tun­gen endlich in vollem Umfang genie­ßen. In der Phase des Ablauf­ma­nage­ments ist es nur sekun­där von Bedeu­tung, die Inves­ti­tion hinsicht­lich ihrer Rendite zu beurtei­len. Eine Anlage die bis zum Renten­be­ginn eine niedrige Rendite aufweist kann dennoch erfolg­reich sein, wenn sie ab dem Renten­ein­tritt eine hohe und sogar wachsende Rendite ausschüt­tet.

Die häufigste Frage in unseren Beratungs­ge­sprä­chen ist in der Regel: Was macht man, wenn die Miete ausfällt? Bei unserem Koope­ra­ti­ons­part­ner können Sie sich ab sofort gegen Mietaus­fälle und durch den Mieter verur­sachte Sachschä­den schüt­zen.

Lassen Sie Ihre Inves­ti­tion nicht mehr von Mietaus­fäl­len beein­flus­sen!