Nachstehend sollen Erläuterungen zu wichtigen Einzelheiten eines Kaufvertrages sowie weitere rechtliche Grundlagen in Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb zum besseren Verständnis kurz aufgeführt werden.
Kaufvertrag
Für den Verkauf ist ausschließlich die notarielle Kaufurkunde und die Teilungserklärung maßgeblich. Grundstücksgeschäfte sind nur rechtswirksam, wenn der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet wird. Die Liegenschaft wird in Form von Eigentumswohnungen oder Teileigentum verkauft, die in sich abgeschlossen und frei veräußerbar sind. Im Kaufvertrag werden unter anderem der Kaufgegenstand, die Zahlungsmodalitäten sowie Rechte und Pflichten des Verkäufers und des Käufers geregelt.
Verwaltervertrag
Der Käufer tritt in den bestehenden Verwaltervertrag ein und erklärt sich mit der Bestellung des Verwalters (Hausverwaltung) einverstanden. Er erteilt diesem Vollmacht. Der Vertrag zur Verwaltung des Sondereigentums bedarf eine gesonderte Vereinbarung und ist nicht Teil des Kaufvertrages oder der Teilungserklärung. Die Bestellung eines Sondereigentumsverwalters ist freiwillig und liegt im Ermessen des Eigentümers.
Erwerbsnebenkosten
Die im Rahmen des Immobilienerwerbs entstehenden Erwerbsnebenkosten sind vom Käufer zusätzlich zum Kaufpreis zu tragen. Diese setzen sich unter anderem aus der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchkosten, der Maklercourtage, Finanzierungsgebühren und Begutachtungskosten zusammen.
Teilungserklärung
Haus und Grundstück werden durch die sogenannte Teilungserklärung aufgeteilt. Die notarielle Teilungserklärung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sowie die Pflichten des Verwalters für das Gemeinschafts- und Sondereigentum. Maßgeblich ist das Wohnungseigentumsgesetz.
Gewährleistung
Der Kaufvertrag regelt die Gewährleistung im Einzelnen; im Wesentlichen wird das Kaufobjekt im jetzigen Zustand (bewohnte und gebrauchte Bausubstanz) ohne Gewährleistung des Verkäufers für versteckte Mängel am Sonder- und Gemeinschaftseigentum verkauft.
Vorkaufsrecht des Mieters
Dem Mieter steht unter Umständen ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu. Dieses Vorkaufsrecht eröffnet dem Mieter die Möglichkeit, innerhalb von zwei Monaten in den geschlossenen Kafuvertrag, zu den gleichen Bedingungen des Investors, einzutreten.
