Nach der derzeitigen Gesetzeslage und Verwaltungspraxis kann ein Erwerber beim Kauf von Immobilien unter Umständen erhebliche steuerliche Vorteile erlangen. Grundsätzlich sollte die Entscheidung zu einer Investition im Rahmen dieses Angebotes jedoch auch ungeachtet einer eventuellen Steuerersparnis erfolgen.
Im Zuge einer langfristigen Immobilieninvestition verliert der einkommensteuerliche Vorteil, der gerade in der Anfangsphase sehr hoch ist, zunehmend an Effekt. Langfristig gesehen, entfällt jedoch auch die Besteuerung des Veräußerungsgewinns und kann daher für Investitionen von mehr als zehn Jahren ausschlaggebend zur Entscheidung beitragen.
Wenn der Käufer die Wohnung nicht für seine eigenen Zwecke nutzt, sondern an Dritte vermietet, erzielt er in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Voraussetzung für die Anerkennung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist die nachhaltige Absicht des Käufers, während der Vermietungsphase insgesamt Überschüsse zu erzielen. Dabei wird nicht auf das Ergebnis weniger Jahre abgestellt, sondern auf das positive Gesamtergebnis der Gesamtlaufzeit. Veräußerungsgewinne sind in dieser Betrachtung nicht einzubeziehen.
Die Überschusserzielungsabsicht muss anhand objektiver Umstände festgestellt werden können. Gegen eine solche Überschusserzielungsabsicht spricht beispielsweise der Abschluss eines Zeitmietvertrages, eine nur kurzfristige Fremdfinanzierung oder auch die Suche nach einem Käufer kurz nach dem Erwerb der Wohnung. Wird die Wohnung zum Beispiel kurzfristig wieder veräußert, obwohl bisher nur Verluste erzielt wurden, kann die Überschusserzielungsabsicht unter Umständen verneint werden.
Verneint die Finanzverwaltung insoweit die Gewinnerzielungsabsicht, liegen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Solche Sachverhalte werden als Liebhaberei behandelt und es können keine Einkommensteuerlichen Abschreibungen geltend gemacht werden.
Nach dem gegenwärtigen Stand der Steuergesetzgebung sind Veräußerungsgewinne weitgehend steuerfrei, wenn eine Haltefrist von zehn Jahren überschritten wird. Diese Steuerfreiheit gilt allerdings nicht, wenn der Eigentümer durch wiederholte An- und Verkäufe von Immobilien oder Anteilen an Grundstücksgesellschaften steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler angesehen wird. In diesem Fall erzielt der Käufer gewerbliche Einkünfte, die sowohl die laufenden Einnahmen als auch etwaige Veräußerungsgewinne umfassen. Sie unterliegen neben der Einkommenssteuer auch der Gewerbesteuer.
Der Käufer sollte in Abstimmung mit seinem Steuerberater darauf achten, dass er die von der Rechtssprechung und der Finanzverwaltung gezogenen Grenzen nicht überschreitet.
Der finanzielle Gesamtaufwand für die Immobilieninvestition teilt sich steuerlich in Anschaffungskosten für das Grundstück und für das Altgebäude differenziert auf:
Anschaffungskosten für das Grundstück
Der auf den Grund und Boden entfallende Anteil des Kaufpreises kann für Abnutzung nicht steuerlich abgeschrieben werden. Der jeweils in Ansatz gebrachte Anteil steht unter dem Vorbehalt der Prüfung durch die zuständige Finanzbehörde. Abweichungen können nicht ausgeschlossen werden.
Anschaffungskosten des Altgebäudes
Der um den Grund- und Bodenanteil reduzierte Kaufpreis ergibt die finanzielle Gebäudesubstanz. Sie kann linear jährlich mit 2,5 Prozent (bis Baujahr 1924) oder mit 2,0 Prozent (ab Baujahr 1925) abgeschrieben werden. Die Aufteilung von Grund- und Bodenanteil zu Haussubstanzanteil erfolgt durch das Finanzamt.
Erhaltungs-/ Herstellungsaufwand
Werden nach der Anschaffung der Immobilie Renovierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen durch den neuen Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft durchgeführt, so stellen die daraus resultierenden Aufwendungen in der Regel Erhaltungsaufwand und damit steuerlich abziehbare Werbungskosten dar, soweit diese Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung nicht 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie überschreiten. Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind in der Regel Erhaltungsaufwand.
Weitere Werbungskosten
Der Erwerber kann weitere, steuerlich sofort absetzbare, Werbungskosten geltend machen. Hierzu zählen beispielsweise die im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb anfallenden Steuerberatungs- und Finanzierungskosten, Vermittlungsgebühren oder ähnliches.
Notarkosten des Kaufvertrages und die Kosten der Grundbucheintragung erhöhen die Anschaffungskosten und werden, im Verhältnis wie sie auf das Gebäude anfallen, durch die Abschreibungen steuerwirksam.
Unter bestimmten Voraussetzungen können negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei der Festsetzung der Einkommenssteuervorauszahlung oder auch durch Eintrag in die Lohnsteuerkarte sofort steuermindernd berücksichtigt werden. Der Steuerpflichtige muss bei seinem Wohnsitzfinanzamt einen entsprechenden Antrag stellen. Die Angaben müssen nachgewiesen oder substantiell dargelegt werden.
Eigennutzung
Wird die Wohnung zum Zwecke der Eigennutzung erworben bzw. zu einem späteren Zeitpunkt bewohnt, können die vorgenannten Werbungskosten in diesem Zeitraum in der Regel nicht genutzt werden.
Die Vermögenssteuer wird seit dem 01.01.1997 nicht mehr erhoben. Pläne zur Wiedereinführung der Vermögenssteuer werden jedoch immer wieder diskutiert.
Geht die Wohnung im Wege der Schenkung oder Erbfolge auf einen Dritten über, unterliegt dieser Vorgang den Regelungen des Schenkungs- und Erbschaftsteuergesetzes.
Die Gemeinde erhebt von den Grundstückseigentümern eine jährliche Grundsteuer. Die Höhe der Grundsteuer ist abhängig von dem für die Wohnung festgestellten Einheitswert und den jeweiligen Hebesätzen der Gemeinden. In der Regel ist die Grundsteuer vierteljährlich zur Zahlung fällig. Die Grundsteuer ist bei Vorhandensein seines Mieters auf diesen umlagefähig.
Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer umfasst den gesamten Wert der Gegenleistung, also die Aufwendungen für den Kauf des Sondereigentums (inklusive Aufwand für Grund und Boden). Unter Umständen werden auch Baukosten und Nebenkosten der Grunderwerbssteuer unterworfen.
Falls der Käufer im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung seine Rechte und Ansprüche aus einer Lebensversicherung an die finanzierende Bank abtritt, sind die Bestimmungen des § 10 Abs. 2 EStG zu beachten.
Wegen der komplizierten steuerlichen Problemstellung in dieser Konstellation sollte der Käufer seine individuelle Finanzierungssituation mit seinem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt im Detail besprechen.
Wegen der Abhängigkeit der Steuerbelastung bzw. -entlastung von den persönlichen Verhältnissen des Erwerbers und den umfangreichen steuerlichen Vorschriften, wird ausdrücklich die Beratung durch einen Steuerberater empfohlen.
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